索 引 号:451000-0-15-38-20190808-0011773 文 号: 发布机构:百色市自然资源局
生成日期:2019年8月8日 主题分类:土地管理\土地利用 主 题 词:

关于征求《百色市工业用地使用权土地供应实施办法》(征求意见稿)意见的通告


发表时间:2019/8/8 15:18:41 作者: 来源:百色市自然资源局 浏览:689

根据《广西壮族自治区规范性文件监督管理办法(广西壮族自治区人民政府令第58号)要求,现将《百色市工业用地使用权土地供应实施办法》(征求意见稿)向社会公开征求意见,接受社会监督。

征求意见时间:201986日至821

联系人:李女士

电话:0776-2858181 电子邮件:bsspb2015@126.com

联系地址:百色市右江区龙景东路11号(邮编:533000)。

特此通告

附件:1. 《百色市工业用地使用权土地供应实施办法》

(征求意见稿)

2. 《百色市工业用地使用权土地供应实施办法》

(征求意见稿)起草说明

百色市自然资源局

201986

附件1

百色市工业用地使用权土地供应实施办法

(公开征求意见稿)

第一章 总 则

第一条 为加强供给侧结构性改革,满足产业发展差别化用地需求,根据《规范国有土地租赁若干意见》(国土资发1999222号)、《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》(国土资发2008308号)、《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》(国土资发200956号)、《国土资源部监察部关于进一步落实工业用地出让制度的通知》(国土资发2009101号)、《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发广西壮族自治区工业用地弹性出让管理办法的通知》(桂政办发〔2018126)、《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发优化土地要素供给若干措施的通知(桂政办发〔201854号)等政策文件精神,结合本市实际,制定此办法。

第二条 本市行政区域内国有工业用地使用权租赁、先租赁后出让、弹性年期出让、一次性出让50年的供应、管理和实施,适用本办法。

第三条 为健全我市工业用地土地供应和土地有偿使用体系,降低企业用地成本,提高土地市场周转效率,我市供应的工业用地可按租赁、先租赁后出让、弹性年期出让、一次性出让50年四种方式供应。

本办法所称工业用地使用权租赁是指工业项目用地供应时,市、县人民政府将国有建设用地使用权租赁给使用者使用,由土地使用者与市、县人民政府自然资源主管部门签订一定期限的土地租赁合同,并支付租金的行为。租赁国有建设用地使用权可依法转让、出租、抵押。

本办法所称先租赁后出让,是指工业项目用地供应时,市、县人民政府将国有建设用地使用权先行租赁给使用者使用,土地使用者在租赁期间开发利用土地达到约定条件后,申请将租赁土地转为出让土地的行为。

本办法所称弹性年期出让,是指工业项目用地供应时,市、县人民政府将国有建设用地使用权在法律规定的最高出让年限内,根据产业政策、企业生命周期和产业发展趋势,合理确定工业用地出让年限,并将国有建设用地使用权出让给使用者的行为。

本办法所称一次性出让50年,是指工业项目用地供应时,市、县人民政府将国有建设用地使用权按法律规定的最高出让年限50年一次性出让给使用者的行为。

第四条 工业用地使用权租赁、先租赁后出让、弹性年期出让、一次性出让50年均须符合社会经济发展计划、土地利用总体规划、城乡规划、产业布局规划、环境保护规划、供地政策等要求,纳入国有建设用地使用权供应计划管理,并与城市空间布局、土地开发时序相衔接。

第五条 自然资源主管部门应当依据年度土地利用计划、国家产业政策、土地供应政策、本地区社会经济发展目标、土地市场状况和土地供应潜力等,会同工业和信息化、发展改革、住建、工管委、商务等行政主管部门,科学编制工业用地供应计划。

第二章 土地供应

第六条 中华人民共和国境内外的个人、法人和其他组织均可以通过租赁、先租赁后出让、弹性年期出让、一次性出让50年取得工业用地使用权,法律、法规和政策另有规定的除外。

第七条 工业用地使用权租赁、先租赁后出让、弹性年期出让、一次性出让50年均依照国有建设用地使用权出让方式,采用招标、拍卖、挂牌等公开交易方式。工业用地使用权租赁、先租赁后出让、弹性年期出让、一次性出让50年的审批管理均与现有工业用地使用权公开出让程序相同,由各市、县()按程序实施。

第八条 不同类型土地供应方式土地使用年限的规定:

租赁:工业用地租赁年限最长不得超过20年。租赁期满符合相关土地使用条件的,可按协议方式取得续期建设用地使用权;

先租赁后出让:租赁期5-15年,中标人先行承租土地进行建设,通过园区管理机构或市、县人民政府其他相关部门达产验收并符合土地出让合同约定条件的,可按协议方式办理出让手续。

工业用地先租赁后出让的,租赁和出让年限合计不得超过国家法定最高出让年限50年。

弹性年期出让:由自然资源主管部门会同发展改革、工业和信息化、住建、财政等部门按照相关规定和程序进行认定后,以认定的出让年期出让,最高不超过50年。

一次性出让50年:工业用地标准厂房类用地采取最高年限50年方式供应。

第九条 政府实施城市规划进行旧城区改建,需要搬迁的工业项目符合国家产业政策的,经市、县自然资源主管部门审核并报市、县人民政府批准,收回原国有土地使用权,以协议出让或租赁方式为原土地使用权人重新安排工业用地。拟安置的工业项目用地应符合土地利用总体规划布局和城市规划功能分区要求,尽可能在确定的工业集中区安排工业用地。

第十条 允许制造业企业的工业物业产权在取得合法产权后按幢、层等固定界限,以能独立使用的不动产为基本单元分割,用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目。鼓励各地建设多层标准厂房,在满足规划、安全、消防、环保等条件且不改变工业用途的前提下,园区内工业标准厂房可以分割办理不动产登记。

第十一条 利用存量房产、土地资源兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的,经市、县人民政府批准,可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策,过渡期为5年。过渡期满及涉及转让需办理相关用地手续的,可按新用途、新权利类型、市场价以协议方式办理。

第三章 土地租金、出让金标准和缴纳方式

第十二条 工业用地租金标准应与当地国有工业用地使用权出让平均价格相均衡,不得低于按国家规定的最低地价折算的最低租金标准。

第十三条 工业用地使用权先租赁后出让的起始价根据租赁时点的法定最高出让年限市场评估价格进行修正后确定,修正系数为租赁年期加出让年期与法定最高出让年限的比值。即起始价=(租赁年期+出让年期)÷50×出让50年市场评估价。

土地租赁期间租金根据最终成交金额进行修正后确定,修正系数为租赁年限与法定最高出让年限的比例,原则上按年平均收取。即租金=(租期÷50×成交价,再按年平均收取。

土地出让期间出让金为最终成交金额减去租赁期间所交租金。即出让金=成交价-租金。

第十四条 弹性年期出让起始价根据工业用地法定最高出让年限市场评估价格进行修正后确定,修正系数为弹性年期出让年限与法定最高出让年限的比值。即起始价=(弹性出让年期÷50×出让50年市场评估价。

第十五条 工业用地使用权租赁、先租赁后出让、弹性年期出让、一次性出让50年的价格均以市场评估价为参考,并经集体决策后,确定土地年租金和土地出让价格。

第十六条 土地使用权续期时,租金或出让金的收取:

租赁:租赁期满,土地使用者首次申请延期的,可按原租赁时点评估补缴延长年期的土地租金。

先租赁后出让:市、县人民政府自然资源主管部门对租赁转为出让的工业用地价格进行评估,评估时点采用原租赁起始时间。租期未满的,已支付剩余租赁期限的租金自动转为土地出让金。

弹性年期出让:出让期满,土地使用者申请延期的,弹性出让总年期不超过50年的,可按原出让时点评估补缴延长年期的土地出让金。

第十七条 申请出让续期的,土地价款应当按照申请办理续期使用手续时点按照本办法规定重新组织评估确定。

第十八条 出租人、出让人应当按照土地租赁合同、出让合同约定的年限和条件交付土地。承租人、受让人应当按照土地租赁合同、出让合同约定的金额、年限和方式支付租金、出让金。

第十九条 土地租金参照《国有土地使用权出让收支管理办法》(财综〔200668号)等相关出让金收支管理规定执行。

第二十条 土地租赁和出让过程中按规定应缴纳的税费由双方各自承担。

第二十一条 土地出让价款可以在出让合同中约定分期付款,土地竞得人须在签订出让合同之日1个月内至少缴纳出让价款的50%,最多可分3期缴纳,一年内全部缴清,经市、县人民政府审议同意,可以在2年内全部缴清。

第二十二条 在符合土地利用总体规划和城镇总体规划、不改变原用途的前提下,鼓励工业企业提高土地利用效率,在经批准的原工业用地范围内进行新建、改建、扩建的工业项目,且投资强度、建筑容积率等指标符合规定的,其增加建筑面积部分不再补缴土地出让金。

第二十三条 在符合控制性详细规划、安全和环保要求的前提下,鼓励现有制造业企业通过提高工业用地容积率、调整用地结构的方式,增加服务型制造业设施和经营场所。增加的建筑面积比例不超过原总建筑面积15%的,可继续按原用途使用土地,不收取土地出让金,但不得分割。

第二十四条 在符合土地利用总体规划和城镇总体规划的前提下,工业项目使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外的国有未利用地,且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地,在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的15%执行。使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的国有未利用地,可按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的50%执行。

第二十五条 自治区确定的优先发展产业且用地集约的工业项目,以及以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目,可按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的70%确定土地出让底价。对其他工业用地项目,在不低于国家统一规定工业用地出让最低价标准的前提下,可适当调低出让底价。公共码头项目以及港口、仓储物流项目建设用地,土地出让价格最低标准可按出让地块所在地基准地价的70%执行。

第四章 土地供后管理

第二十六条 对需要享受优惠政策的土地意向人,属地方政府、投资或相关行业行政主管部门应向自然资源主管部门提供意向人符合条件的证明文件,由自然资源主管部门登记备案后执行。

对提出规划条件、建设标准、非生产设施占地比例、产业类型、投资强度、产出效率和节能、环保等作为土地使用条件的,应按照“谁提出,谁监管”的原则,在土地供应成交后,由提出关联条件的部门要求土地竞得人提交项目用地产业发展承诺书,作为签订土地租赁(出让)合同的前提条件和提出关联条件部门的监管依据。提出关联条件的部门应对产业发展承诺书进行监督,并适时通报自然资源主管部门。项目用地达不到约定的,各相关部门应按职能分工依法依约进行处置。

第二十七条 土地使用者按合同约定支付土地租金,并完成开发投资总额的25%以上,经市、县人民政府自然资源主管部门同意,可将租赁国有建设用地使用权转让。

土地使用者可将租赁国有建设用地使用权及地上建筑物、构筑物出租给第三人,租赁国有建设用地使用权仍由土地使用者持有,土地使用者与第三人建立了附加出租关系,第三人取得土地的他项权利。

土地使用者将租赁土地上的合法建筑物、构筑物依法抵押的,租赁国有建设用地使用权可随之抵押,但租赁国有建设用地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价。

承租人在付清第一期租金后,持租赁合同和租金缴纳凭证、完税证明等材料,可申请办理国有建设用地使用权首次登记(租赁)。并可向自然资源主管部门申请办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地批准书,向住房城乡建设主管部门申请办理施工许可证。

第二十八条 先租赁后出让方式供应的工业用地在土地租赁期间,承租人在付清第一期租金后,持租赁合同和租金缴纳凭证、完税证明等材料,可申请办理国有建设用地使用权首次登记(租赁)。并可向自然资源主管部门申请办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地批准书,向住房城乡建设主管部门申请办理施工许可证。

租赁国有建设用地使用权经批准转为出让国有建设用地使用权的,土地使用者全额缴纳土地出让价款后,持原不动产权证书、出让合同及土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料,申请国有建设用地使用权登记(出让)。

第二十九条 租赁、先租赁后出让方式取得土地,承租人未按租赁合同约定时间动工开发建设的,由出租人按照合同约定收回土地使用权。

弹性年期出让、一次性出让50年,受让人未按出让合同约定时间动工开发建设的,自然资源主管部门应当及时开展闲置土地调查和处置工作。

第三十条土地租赁期间,承租人不得改变土地用途,如承租人申请改变用途,出租人按照合同约定收回土地使用权。

土地出让期间,受让人应当按照出让合同约定的土地用途和要求进行土地开发、利用和经营,原则上不允许改变土地用途使用土地。对城市规划已明确调整为其他经营性用地的工业用地,由土地储备机构予以收储。

第三十一条 合同约定的使用年限届满,土地使用者需继续使用土地的,应当至迟于届满前一年向市、县人民政府自然资源主管部门提交续期申请书。除根据社会公共利益需要收回土地使用权的,市、县人民政府自然资源主管部门应当予以批准。

市、县人民政府自然资源主管部门同意续期的,土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续,按协议方式重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同,支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。

未申请出让或者虽申请出让但验收评估不合格、未达到合同约定要求的,承租土地使用权由出租人按照合同约定无偿收回,对地上建筑物的补偿,可根据合同事先约定采取残值补偿、无偿收回、由承租人恢复原状等方式处置。

第三十二条 工业用地出让合同中要明确约定土地的交付时间、建设项目的开竣工时间。出让方应按照合同约定及时提供土地,督促用地者按期开工建设。受让人因非主观原因未按期开工、竣工的,应提前30日向出让人提出延建申请,经出让人同意,项目开竣工延期不得超过一年。

第三十三条因受让人自身原因需终止项目投资建设或运营的,承租人(受让人)应在终止前6个月向出租人(出让人)申请终止履行租赁(出让)合同并请求退还土地,经出租人(出让人)同意,按照合同约定终止合同,退还工业用地使用权,对地上建筑物的补偿,可根据合同事先约定采取残值补偿、无偿收回、由承租人(受让人)恢复原状等方式处置。

  

第五章 违约责任

第三十四条 工业用地使用权供应后,应将开发建设、产业类型、投资强度、产出效率和节能环保等要求纳入土地出让合同。未达到规定要求的,应当按照合同约定承担违约责任。

第三十五条 承租人(受让人)未按合同约定开发建设、未经出租人(出让人)同意转让、转租或未按合同约定支付土地租金(出让金)的,出租人(出让人)可以按合同约定向承租人(受让人)收取违约金,直至解除合同、依法收回土地使用权。

出租人(出让人)未按合同约定交付土地的,承租人(受让人)可以按合同约定向出租人(出让人)收取违约金,直至解除合同。

第三十六条 存在下列情形之一的,按照合同约定,出租人(出让人)可无偿收回工业用地使用权,对地上建筑物的补偿,可根据合同事先约定采取残值补偿、无偿收回、由受让人(承租人)恢复原状等方式处置:

(一)除不可抗力外,因承租人自身原因未按时开工、竣工、投产或终止项目投资建设或运营的,或未按时缴交土地租金,或改变土地用途,或进行土地使用权转租的;

(二)除不可抗力外,因受让人自身原因未按时开工、竣工、投产,超过合同约定最长时限的;

(三)在达产评估、过程评估阶段,经市、县(区)政府相关部门评估认定不符合要求,按合同约定应当收回建设用地使用权的;

(四)在使用过程中造成严重环境污染,经人民法院作出有罪判决或经专业机构评估认定。

第六章 附则

第三十七条 本办法自发布之日起施行。

附件2

《百色市工业用地使用权土地供应实施办法》起草说明

为加强我市供给侧结构改革,满足产业发展差别化用地需求,按照市委、市政府的工作安排,市自然资源局依据有关工业用地土地供应政策规定,结合我市实际,特制定《百色市工业用地使用权土地供应实施办法(送审稿)》(以下简称《办法》),现将文件起草情况说明如下:

一、编制背景

当前,土地价值不断提升,国有经营性建设用地使用权出让增加公共财政收入的同时,也增加了土地使用者的用地成本,特别是工业企业用地成本。长期以来,我市工业用地唯有一次性出让50年一种供应方式,缺乏一定的灵活性。在产业发展快速迭代的情况下,现行工业用地供应制度体系与工业企业用地的特征、经营规律不相适应。

为落实中央关于推进供给侧结构性改革的要求,降低实体经济用地成本,完善工业用地供应制度体系。201810月,广西壮族自治区人民政府办公厅印发《广西壮族自治区工业用地弹性出让管理办法》(桂政办发2018126号)。通过制定工业用地弹性出让政策,鼓励企业采用租赁、先租后让、弹性年期使用工业用地,可降低企业用地成本,对促进工业高质量发展,具有重要意义。为贯彻落实自治区工业用地弹性出让政策,加强我市供给侧结构改革,满足工业差别化用地需求,制订符合百色市实际情况的工业用地使用权土地供应实施办法意义重大。

二、编制依据

1. 《规范国有土地租赁若干意见》(国土资发[1999]222号)

2. 《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》(国土资发[2008]308号)

3. 《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》(国土资发[2009]56号)

4. 《国土资源部监察部关于进一步落实工业用地出让制度的通知》(国土资发[2009]101号)

5. 广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发广西壮族自治区工业用地弹性出让管理办法的通知》(桂政办发〔2018126

6. 广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发优化土地要素供给若干措施的通知(桂政办发〔201854号)

三、《办法》的主要内容

《办法》共分为六章三十七条,分别是总则,土地供应,土地租金、出让金标准和缴纳方式,土地供后管理,违约责任,附则我市供应的工业用地可按租赁、先租赁后出让、弹性年期出让、一次性出让50年四种方式供应。

(一)不同类型土地供应方式的交易方式和程序

根据《规范国有土地租赁若干意见》、《国土资源部监察部关于进一步落实工业用地出让制度的通知》、《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发广西壮族自治区工业用地弹性出让管理办法的通知》有关规定,落实工业用地使用权招标拍卖挂牌制度,本《办法》规定:工业用地使用权租赁、先租赁后出让、弹性年期出让、一次性出让50年均依照国有建设用地使用权出让方式,采用招标、拍卖、挂牌等公开交易方式。工业用地使用权租赁、先租赁后出让、弹性年期出让、一次性出让50年的审批管理均与现有工业用地使用权公开出让程序相同,由各市、县()按程序实施。

(二)不同类型土地供应方式土地使用年限的规定

根据《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发广西壮族自治区工业用地弹性出让管理办法的通知》规定:工业用地租赁年限最长不得超过20年。

考虑到厂房建设及使用年限,参考柳州市做法,《办法》规定:先租赁后出让方式供地的,租赁期为5-15年。

根据《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发广西壮族自治区工业用地弹性出让管理办法的通知》规定、参照柳州市做法,结合我市实际,《办法》规定:弹性年期出让年限,由自然资源主管部门会同发展改革、工业和信息化、住建、财政等部门按照相关规定和程序进行认定后,以认定的出让年期出让,最高不超过50年。

考虑到工业标准厂房有更大的可塑性,参照柳州市做法,《办法》规定:工业用地标准厂房类用地采取最高年限50年方式供应。

(三)土地租金、出让金标准和缴纳方式

1.根据《规范国有土地租赁若干意见》和《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发广西壮族自治区工业用地弹性出让管理办法的通知》相关规定,《办法》规定:工业用地使用权租赁、先租赁后出让、弹性年期出让、一次性出让50年的价格均以市场评估价为参考,并经集体决策后,确定土地年租金和土地出让价格。

2.根据《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发广西壮族自治区工业用地弹性出让管理办法的通知》相关规定,《办法》规定各类型工业用地供应方式续期时:

租赁:租赁期满,土地使用者首次申请延期的,可按原租赁时点评估补缴延长年期的土地租金。

先租赁后出让:市、县人民政府自然资源主管部门对租赁转为出让的工业用地价格进行评估,评估时点采用原租赁起始时间。租期未满的,已支付剩余租赁期限的租金自动转为土地出让金。

弹性年期出让:出让期满,土地使用者申请延期的,弹性出让总年期不超过50年的,可按原出让时点评估补缴延长年期的土地出让金。

3. 工业用地地价的优惠政策

参照柳州市做法,《办法》第二十二条、第二十三条、第二十四条、第二十五条引用了《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发优化土地要素供给若干措施的通知》相关规定。

(四)供后管理

1.租赁方式取得工业用地的供后管理

根据《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发广西壮族自治区工业用地弹性出让管理办法的通知》和参照柳州市做法,《办法》规定了租赁方式取得工业用地的转让、出租、抵押、不动产权证的办理。

2.先租赁后出让方式取得工业用地的供后管理

根据《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发广西壮族自治区工业用地弹性出让管理办法的通知》和参照广州市做法,《办法》规定了先租赁后出让方式取得工业用地不动产权证的办理。

3.土地使用年限届满的管理

工业用地使用期届满,一般存在两种情况:一是期满续期的申请,二是未申请续期的处置。根据《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发广西壮族自治区工业用地弹性出让管理办法的通知》和参照柳州市做法,《办法》规定:一是根据社会公共利益需要提前收回土地使用权的,应当依法补偿。二是合同约定的使用年限届满,土地使用者需继续使用土地的,应当至迟于届满前一年向市、县人民政府自然资源主管部门提交续期申请书。除根据社会公共利益需要收回土地使用权的,市、县人民政府自然资源主管部门应当予以批准。三是市、县人民政府自然资源主管部门同意续期的,土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续,按协议方式重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同,支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。四是未申请出让或者虽申请出让但验收评估不合格、未达到合同约定要求的,承租土地使用权由出租人按照合同约定无偿收回,对地上建筑物的补偿,可根据合同事先约定采取残值补偿、无偿收回、由承租人恢复原状等方式处置。

(五)违约责任

为了确保工业企业按照约定开发利用、经营工业用地,参照广州市做法,《办法》在第三十五条、第三十六条明确:一是土地使用者不按规定开发建设,未经出租人(出让人)同意转让、转租或未按合同约定支付土地租金(出让金),未按时开工、竣工、投产或终止项目投资建设或运营,未按时缴交土地租金,改变土地用途,在达产评估和过程评估阶段不符合评估要求,在使用过程中造成严重环境污染的相关规定。二是出租人(出让人)未按合同约定交付土地的规定。

四、征求意见及采纳情况

《百色市工业用地使用权土地供应实施办法》(征求意见稿),征求了各县(市、区)人民政府、市发展改革委、市科技局、市工业和信息局、市司法局、市财政局、市人力资源社会保障局、市生态环境局、市住房城乡建设局、市交通运输局、市应急局、市市场监管局、市人防边防办、市城管局、市金融办、市国资委、市铝办、市百东新区(百色高新区)管委会、百文园区管委会、市投资促进局、市公共资源交易中心、市工业区管委会、百色新山铝园管委会、市沿边管委会共35个部门意见。截止726日共收到32个单位的反馈意见,其中27个单位无修改意见,有5个单位提出了修改意见,有3个单位未反馈视为无意见。经我局主要领导组织有关职能科室认真研究,部分采纳了修改意见,并在各单位意见的基础上对《办法》进一步修改完善。

百色市自然资源局

201986


编辑: 审核:

打印文章关闭页面